donderdag 25 oktober 2018

Crisis in 2018?





Crisis in 2018 ?

Elke makelaar heeft oktober 2008 in zijn voorhoofd gegrift staan. Het moment waarop de economische crisis Nederland in zijn greep kreeg en bij de makelaars de telefoons ineens stil vielen. Het gevolg is bekend: onverkoopbare huizen, waardedalingen en minder blije klanten. Hadden we dit aan kunnen zien komen en hoe staat het er nu voor?

Boze opdrachtgever.
Toen de crisis een paar weken oud was werd ik ontboden bij een echtpaar dat hun huis bij ons te koop had staan voor een voortgangsgesprek. Bij gebrek aan voortgang uiteraard …. Ze waren hun volgende woning aan het bouwen en zaten ineens met gat in de begroting omdat de oude woning nu moeilijker verkoopbaar was geworden. Ik kreeg koffie aan de keukentafel en we begonnen het gesprek over de alledaagse dingen. Uiteraard had ik een plan van aanpak bedacht. Maar voor we daar aan toe kwamen sloeg de sfeer ineens om. Meneer keek mij recht aan en vroeg waarom ik hem niet gewaarschuwd had voor de crisis. Pardon? Simpel. Ik zit in het vak en wij als makelaars hadden dit natuurlijk al mijlenver aan zien komen. En nu hij niet tijdig gewaarschuwd was, was hij daar razend over. Ik zag mevrouw ondertussen verschrikt verbleken bij de felheid van haar man.

OK. Deze had ik even niet zien aankomen. Ik probeerde hem uit te leggen dat wij op kantoor geen glazen bol hebben. En dat ik net een jaar eerder al mijn spaarcenten in ons nieuwe kantoor OMM Makelaars had gestoken. Dat wij nu alle zeilen bij moesten zetten om niet in een faillissement te komen en dat, als ik dit allemaal geweten had, ik niet alleen zakelijk maar ook privé wel een paar andere keuzes gemaakt zou hebben het jaar ervoor. Kortom: nee. Volgens mij kan niemand de start van een crisis voorspellen. Ik denk dat het dan ook wel de krant gehaald zou hebben dat voorjaar. Gelukkig hebben we de woning uiteindelijk wel kunnen verkopen, maar waarschijnlijk wel voor minder als voor de crisis begroot was. Zoals bij de meeste woningen toendertijd.

Precies tien jaar later is het onmogelijk hier niet aan terug te denken en je af te vragen hoe we er nu voor staan. Als je mij in de zomer van 2008 had gevraagd naar de drukte in de makelaardij, dan had ik geantwoord dat het iets minder vlot ging dan het jaar ervoor, maar verder business as usual. Had je mij gevraagd naar de stabiliteit in de wereld, dan had ik geantwoord dat los van Al Qaida de wereld redelijk stabiel leek.

Nieuwe crisis in aantocht?
Als je me nu opnieuw zou vragen hoe het in de woningmarkt gaat dan zou nu mijn antwoord zijn: Goed. Iets minder verkopen bij inschrijving en meestal weer normale onderhandelingen. Ofwel iets minder gek dan vorig jaar, maar dat is ook niet raar bij de huidige prijzen. Net als in 2008 dus. Vraag je me hoe ik nu de stabiliteit in de wereld zie, dan krijg je echter een heel ander antwoord. In 2008 hadden we namelijk geen Poetin die binnenviel in de Oekraïne en zich via social media mengt in andere landen, geen IS aanslagen, geen mega stromen vluchtelingen, geen nucleair Noord-Korea, geen Brexit en ook geen instabiele populisten zoals Trump en dus ook geen oplaaiende wereldwijde handelsoorlog. Daarbij komt dat de staatsschulden van vele naties waaronder de VS verder de pan uitgerezen zijn. Kortom: objectief bekeken is de wereld er niet stabieler op geworden.

De ingrediënten voor een volgende crisis liggen dus klaar. Dus het kan morgen zover zijn? Geen idee. In dit kader moet ik vaak terugdenken aan een collega toen ik nog geen makelaar was. Hij vertelde in 1997 dat hij van plan was zijn huis te gaan verkopen. De prijzen waren nu volgens hem zooooo recordhoog, dat het vandaag of morgen wel in elkaar zou klappen. Hij wilde dan tussentijds huren en zodra de bubble gebarsten was goedkoop iets moois terugkopen. Let op: 1997! Het feest duurde toen nog 11 jaar. In die 11 jaar zijn de huizen nog zeker 50% meer waard geworden. Daarbij verbleekt zelfs de dip van 25% die de crisis veroorzaakte. Ik hoop dus dat hij die fout nooit gemaakt heeft want dat zou een dure keuze zijn gebleken. Hij had blijkbaar ook geen glazen bol.

Klaas Knot.
Is er iemand die het wel weet? Tja. Klaas Knot misschien. Gelukkig heeft hij vorige week nog een uitspraak gedaan over de woningmarkt. Hij zei te verwachten dat de prijzen de komende jaren zullen blijven stijgen als gevolg van de lage rente en het chronische tekort aan woningen. Minder snel omhoog, dus geen 8% per jaar meer, maar misschien de helft. Maar omhoog is omhoog toch? Daarbij is angst is een slechte raadgever en wonen moet je toch. Dus verkoop je huis niet uit angst voor een crisis. Op de lange duur komt het altijd goed. Maar er zal vast wel weer eens een crisis komen, al is het misschien pas over tien jaar. Maar dan bent u wel ruimschoots op tijd door mij gewaarschuwd deze keer.

- + - + -



zaterdag 10 februari 2018

De woningmarkt in 2018.



De woningmarkt in 2018.




Waar politici uitkijken naar de Derde Dinsdag In September, kijken NVM makelaars altijd uit naar de Tweede Donderdag In Januari. Dan worden namelijk de transactiecijfers over het afgelopen jaar bekend gemaakt. En met de ontwikkelingen die daar uit af te lezen zijn kun je dan weer een verwachting voor het nieuwe jaar schetsen: 2018.

Negen procent.
Om met de deur in huis te vallen: in 2017 zijn de woningen gemiddeld 9% meer waard geworden. Huiswerkopdracht: bereken straks even hoeveel uw vermogen dus zonder inspanningen is toegenomen in 2017…  U mag nu even glimlachen. Tenminste, als u woningeigenaar bent. De gemiddelde woningwaarde in onze regio is daarmee op 255.000 euro gekomen. Gemiddeld over alle types woningen dus. Appartementen zitten nu op 175.000, tussenwoningen op 207.000, hoekwoningen op 248.000, tweekappers op 299.000 en vrijstaande woningen op 475.000 euro. For-the-record: een jaar geleden lag de gemiddelde transactieprijs nog op 229.000 euro.

Dus om dezelfde “gemiddelde” woning als vorig jaar te kunnen kopen moet u nu 26.000 euro meer op tafel leggen. Anders gezegd: u moet op dit moment ruim 2000 euro per maand sparen om de waardestijgingen te compenseren. Persoonlijk lukt mij dat bepaald niet en ik denk dat dat voor de meeste consumenten geldt. Het is dan ook niet gek dat woningzoekenden zo snel mogelijk een huis willen kopen.

Woningtekort.
De vraag is nu of deze prijsontwikkeling de lijn naar boven vast zal blijven houden. Zowel de NVM als wijzelf denken van wel. Alle omstandigheden die de vraag naar huizen bepalen stuwen de markt omhoog. Lees maar mee: de rente is nog steeds laag, de economie bloeit en groeit en er zijn te weinig huizen gebouwd in de afgelopen tien jaar door de crisis. Er komen de komende jaren ook niet voldoende woningen bij om aan de vraag te kunnen voldoen. Er is een gebrek aan vakmensen en voldoende bouwgrond. En de procedures van idee via bestemmingsplan tot bouwvergunning zijn tergend langzaam.

Het zal u dan ook niet verbazen dat het de verwachting is dat de gemiddelde transactieprijs (=woningwaarde) zal blijven toenemen. Voor 2018 prognotiseren wij alvast een 8%. En dat met een afnemend aantal transacties.

Herstel doorgeslagen.
Het aanbod wordt ook om een andere rare reden steeds krapper: verkopers zijn steeds terughoudender om hun huis te koop te zetten (u leest het goed). Door het krappe aanbod krijgen we als makelaars steeds vaker te horen dat de opdrachtgever vreest dat we de woning snel verkopen en ze dan zelf niets anders kunnen vinden. Bij een makelaar die de crisis nog heeft meegemaakt, vallen dan bijna de oren van het hoofd. Waren verkopers vroeger bang niet te kunnen verkopen, nu zijn ze bang dat we te snel verkopen. Het herstel is dus totaal doorgeslagen naar de andere kant. Helaas maken ze het zichzelf daardoor nog moeilijker, want dat betekent nog minder woningen om uit te kiezen. Een vicieuze cirkel die de prijzen nog verder op kan stuwen.

Het juiste huis vinden lijkt dan ook een steeds moeilijkere opgave te worden. Maar die angst is ongegrond. Wij hebben nog geen klanten gehad die niet tijdig iets anders konden vinden. Een kwestie van goed regelen. En daar kan een makelaar u dan ook uitstekend bij helpen. Wij zitten namelijk het dichtst bij het vuur en weten van vele woningen al dat ze op de markt gaan komen lang voordat ze op Funda staan. Aankoopbegeleiding wordt dan ook een belangrijk item in 2018.

- + - + -

woensdag 11 oktober 2017

Het kiezen van een makelaar



De woningmarkt is nu ook in Tilburg goed op stoom gekomen. Dat betekent dat je als makelaar niet zomaar een feestje of receptie kunt bezoeken. Zodra ze doorhebben dat je in de makelaardij zit komen de vragen. Of je in de huidige tijd nog wel een makelaar nodig hebt en hoe je het weet of het een goed kantoor is. Een mooi onderwerp voor een nieuwe column dus.

Het vinden van een belangstellende voor een woning is inderdaad een stuk eenvoudiger in de huidige markt. Zet een bord in de tuin en er wordt aangebeld. Maar dan? Hoe speel je het spel zo dat de maximale opbrengst gegenereerd wordt? Wat mag wel en wat mag niet? Hoe voorkom je claims achteraf? Waarvoor dienen de artikel 13 of 6.5 uit de koopovereenkomst? Makelaardij is meer dan alleen het vinden van een koper. Gelukkig kan de consument tegenwoordig volledig vrij kiezen. Van alles zelf doen, via deeldiensten tot “full service” dienstverlening.

Wat er gekozen wordt zal afhangen van beschikbare tijd, maar vooral ook van de ervaring en kennis waarover een verkoper beschikt. Kiest u voor (de hulp van) een makelaarskantoor dan hieronder wat tips om de juiste keuze te kunnen maken.

1. Deskundigheid.
Als je kiest voor hulp, is het wel logisch dat je iemand inhuurt die ook echt over vakkennis beschikt. Maar hoe weet je dat zeker? Want helaas is het zo dat onder de huidige wetgeving iedereen zich makelaar mag noemen. De NVM stelt daarom eigen strengere eisen aan haar makelaars en medewerkers. Maar zelfs binnen de NVM komt het voor dat personen zich tooien met het logo van de NVM en toch niet de certificering hebben die bij hun werkzaamheden horen. Het is dus opletten geblazen. Ik adviseer dan ook altijd even de naam van de persoon die bij u langs komt te checken op de websites van het NRVT (de “echte” makelaars: https://www.vastgoedcert.nl/ ) of van het KRMT / ARMT (voor kandidaat-makelaars en assistent-makelaars: http://www.krmtnivo.nl/ ).
Op de site van het KRMT staat een prachtig schema met welke certificering bij welke werkzaamheden hoort. Zie hiervoor: http://www.krmtnivo.nl/nl/p4ee75229bbdd9/schematisch-overzicht-bevoegdheden.html . U weet dan in ieder geval wat voor vlees u in de kuip heeft. (Op ons weblog vindt u deze column terug en kunt u de linkjes ook gewoon aanklikken)

2.  Prestaties.
Nog een mooie tip: U kunt zelf uitrekenen hoe snel een kantoor verkoopt. Als je weet hoeveel een kantoor in 12 maanden verkoopt en u zet dit af tegen het aantal te koop staande woningen op dat moment, levert dat de gemiddelde verkooptijd op. Voorbeeld: een makelaar heeft 40 woningen te koop staan en er 120 verkocht in 12 maanden tijd, dan doet hij er gemiddeld dus 4 maanden over.
En hoe komt u aan die informatie? Simpel. Op Funda kunt u een makelaarskantoor opzoeken helemaal onderaan op de homepage. Selecteer een kantoor en u kunt onderaan zien hoeveel ze er te koop hebben staan en hoeveel ze er de afgelopen 12 maanden verkocht hebben. Deel dit op elkaar en je hebt de (gemiddelde) verkoopsnelheid van het kantoor. Voor een voorbeeld zie: https://www.funda.nl/makelaars/breda/19177-arsibel-makelaardij/.

3. Local Hero.
Makelaars brengen vraag en aanbod bij elkaar. Kies dan ook bij voorkeur voor een kantoor dat werkzaam is in het jachtgebied waar ook de te verkopen woning staat. Kruisbestuiving is alleen maar succesvol als de bij in de buurt van de bloemen vliegt. Ofwel; een makelaar uit Udenhout zal weinig woningzoekenden op zijn pad vinden die in De Blaak willen wonen. En andersom. Bijkomend voordeel: een “Local Hero” kent zijn stadsdeel of dorp het beste en kan dus kijkers optimaal informeren.

Dit zijn alvast 3 hulpmiddelen om zelf objectief tot een goede voorselectie te komen. Daarnaast zullen ook reputatie en de prijs-prestatieverhouding van een kantoor een belangrijke rol spelen. En natuurlijk de ervaringen van familie, vrienden en bekenden. Laat dan na dit vooronderzoek er eens drie komen voor een vrijblijvend gesprek, en vergelijk hun werkwijze. Ook leuk: bezoek eens een te koop staand huis zodat u het kantoor live aan het werk kunt zien. Een echte misser kunt u dan niet meer maken. En volg vervolgens uw gevoel voor de definitieve keuze.

En als u het dan nog niet weet, OK, bel dan mij maar …