Dubbele woningscheidende wanden ?

Wie niet horen wil ….

Eigenlijk is het bijzonder dat ik deze colomn anno 2019 moet schrijven. Maar ik voel me geroepen omdat het onderwerp plotseling weer actueel is. En het ons daarbij bijzonder opvalt hoeveel onwetendheid we dagelijks tegenkomen als het gaat om het onderwerp “ankerloze spouwmuren”, ofwel de dubbele woningscheidende wanden. Dus bij deze een kort college bouwkunde.

Waar het hier om gaat is de geluidsisolatie tussen woningen onderling. Een van de grootste ergernissen van bewoners van huizen is vaak het geluid van de buren. Daar hoeven die niet asociaal veel herrie voor te maken. Gewone buurgeluiden als stofzuigen, traplopen, muziek en een blaffende hond zijn in de meeste Nederlands woningen ook aan de andere kant van de muur te horen. Geen ramp, maar je wordt er toch wel de hele dag mee geconfronteerd dat er links en rechts ook mensen wonen. Erger wordt het als ze veel herrie maken. Denk aan een muziekinstrument, een stereo, een huilende baby ’s nachts of ruzie bij de buren.

Om deze burengeluiden tegen te gaan is de bouw zo’n 25 jaar geleden overgegaan op een andere bouwwijze: met dubbele woningscheidende wanden. Sterker nog: ook de vloeren zitten bij deze nieuwe manier van bouwen niet meer aan elkaar. Feitelijk is het zo dat de hele draagconstructie van deze woningen per woning geheel los staat van elkaar. Tijdens de ruwbouwfase kan een oplettende kijker dit heel goed zien. Ga maar eens bij de nieuwbouw in Koolhoven kijken, maar dan wel voordat de buitengevels er omheen zijn gemetseld. Want dan gaat deze informatie visueel voor altijd verloren.

En dat is jammer, want daardoor is het zeker voor een leek, heel moeilijk te beoordelen of een woning nu wel of niet geluidsarm gebouwd is. Maar voor je woongenot is het wel van cruciaal belang. 

Nu is het niet zo erg als je oude huis geen dubbele wanden had en je nieuwe het ook niet heeft. Je hoort ook in de nieuwe woning de buren goed, je weet niet beter en denkt dat dit normaal is. Als je verhuist van een woning met massieve muren naar een huis met dubbele muren, dan ga je er in wooncomfort op vooruit, misschien zonder te weten waarom. Je denkt misschien wel na drie maanden: goh wat zijn die buren stil! Maar die maken dan net zo veel herrie als jijzelf maar dat hoor je dan niet. Maar maak NOOIT de fout om vanuit een woning MET dubbele woningscheidende wanden naar een huis te verhuizen dat DAT NIET HEEFT, want dan kom je er binnen 24 uur achter waar die ook al weer voor dienden. Maar dan ben je dus wel te laat. En achteraf kun je er niets meer aan doen. Voorzetwanden helpen nauwelijks. De vloeren zitten immers ook aan elkaar. Het worden dan oordoppen of opnieuw verhuizen.

Hoe voorkom je nu een verkeerde keuze? Lastig. Je kunt het dus aan de buitenzijde niet zien. En ook de verkopend makelaars hebben er niet altijd verstand van. Bouwjaar 1995 is een beetje de grens tussen wel en niet maar dat is geen garantie. Want ook de afgelopen 25 jaar zijn er toch nog hier en daar woningen op de ouderwetse manier gebouwd. Bij flatgebouwen kan het overigens niet eens anders. Die moeten vanwege hogere stabilteitseisen (windbelasting) vormvaste verbindingen hebben tussen vloeren en wanden. Wat het onderwerp echter helaas weer actueel maakt is dat er zelfs op dit moment weer nieuwbouwwoningen gebouwd worden zonder dubbele woningscheidende wanden. Techniek van 25 jaar geleden dus. Oppassen dus als u nu wel in een modern gebouwd huis woont en aan uw rust gewend bent geraakt.

Mocht u bij de aankoop van een woning twijfels hebben over de toegepaste woningscheidende wanden, dan kunt u de oorspronkelijke detailtekeningen opvragen, herrie bij de buren maken of desnoods een gat in de muur boren. Maar het kan makkelijker: gewoon mij even bellen.

- + - + - + -

Crisis in 2018?

Crisis in 2018 ?

Elke makelaar heeft oktober 2008 in zijn voorhoofd gegrift staan. Het moment waarop de economische crisis Nederland in zijn greep kreeg en bij de makelaars de telefoons ineens stil vielen. Het gevolg is bekend: onverkoopbare huizen, waardedalingen en minder blije klanten. Hadden we dit aan kunnen zien komen en hoe staat het er nu voor?

Boze opdrachtgever.

Toen de crisis een paar weken oud was werd ik ontboden bij een echtpaar dat hun huis bij ons te koop had staan voor een voortgangsgesprek. Bij gebrek aan voortgang uiteraard …. Ze waren hun volgende woning aan het bouwen en zaten ineens met gat in de begroting omdat de oude woning nu moeilijker verkoopbaar was geworden. Ik kreeg koffie aan de keukentafel en we begonnen het gesprek over de alledaagse dingen. Uiteraard had ik een plan van aanpak bedacht. Maar voor we daar aan toe kwamen sloeg de sfeer ineens om. Meneer keek mij recht aan en vroeg waarom ik hem niet gewaarschuwd had voor de crisis. Pardon? Simpel. Ik zit in het vak en wij als makelaars hadden dit natuurlijk al mijlenver aan zien komen. En nu hij niet tijdig gewaarschuwd was, was hij daar razend over. Ik zag mevrouw ondertussen verschrikt verbleken bij de felheid van haar man.

OK. Deze had ik even niet zien aankomen. Ik probeerde hem uit te leggen dat wij op kantoor geen glazen bol hebben. En dat ik net een jaar eerder al mijn spaarcenten in ons nieuwe kantoor OMM Makelaars had gestoken. Dat wij nu alle zeilen bij moesten zetten om niet in een faillissement te komen en dat, als ik dit allemaal geweten had, ik niet alleen zakelijk maar ook privé wel een paar andere keuzes gemaakt zou hebben het jaar ervoor. Kortom: nee. Volgens mij kan niemand de start van een crisis voorspellen. Ik denk dat het dan ook wel de krant gehaald zou hebben dat voorjaar. Gelukkig hebben we de woning uiteindelijk wel kunnen verkopen, maar waarschijnlijk wel voor minder als voor de crisis begroot was. Zoals bij de meeste woningen toendertijd.

Precies tien jaar later is het onmogelijk hier niet aan terug te denken en je af te vragen hoe we er nu voor staan. Als je mij in de zomer van 2008 had gevraagd naar de drukte in de makelaardij, dan had ik geantwoord dat het iets minder vlot ging dan het jaar ervoor, maar verder business as usual. Had je mij gevraagd naar de stabiliteit in de wereld, dan had ik geantwoord dat los van Al Qaida de wereld redelijk stabiel leek.

Nieuwe crisis in aantocht?

Als je me nu opnieuw zou vragen hoe het in de woningmarkt gaat dan zou nu mijn antwoord zijn: Goed. Iets minder verkopen bij inschrijving en meestal weer normale onderhandelingen. Ofwel iets minder gek dan vorig jaar, maar dat is ook niet raar bij de huidige prijzen. Net als in 2008 dus. Vraag je me hoe ik nu de stabiliteit in de wereld zie, dan krijg je echter een heel ander antwoord. In 2008 hadden we namelijk geen Poetin die binnenviel in de Oekraïne en zich via social media mengt in andere landen, geen IS aanslagen, geen mega stromen vluchtelingen, geen nucleair Noord-Korea, geen Brexit en ook geen instabiele populisten zoals Trump en dus ook geen oplaaiende wereldwijde handelsoorlog. Daarbij komt dat de staatsschulden van vele naties waaronder de VS verder de pan uitgerezen zijn. Kortom: objectief bekeken is de wereld er niet stabieler op geworden.

De ingrediënten voor een volgende crisis liggen dus klaar. Dus het kan morgen zover zijn? Geen idee. In dit kader moet ik vaak terugdenken aan een collega toen ik nog geen makelaar was. Hij vertelde in 1997 dat hij van plan was zijn huis te gaan verkopen. De prijzen waren nu volgens hem zooooo recordhoog, dat het vandaag of morgen wel in elkaar zou klappen. Hij wilde dan tussentijds huren en zodra de bubble gebarsten was goedkoop iets moois terugkopen. Let op: 1997! Het feest duurde toen nog 11 jaar. In die 11 jaar zijn de huizen nog zeker 50% meer waard geworden. Daarbij verbleekt zelfs de dip van 25% die de crisis veroorzaakte. Ik hoop dus dat hij die fout nooit gemaakt heeft want dat zou een dure keuze zijn gebleken. Hij had blijkbaar ook geen glazen bol.

Klaas Knot.

Is er iemand die het wel weet? Tja. Klaas Knot misschien. Gelukkig heeft hij vorige week nog een uitspraak gedaan over de woningmarkt. Hij zei te verwachten dat de prijzen de komende jaren zullen blijven stijgen als gevolg van de lage rente en het chronische tekort aan woningen. Minder snel omhoog, dus geen 8% per jaar meer, maar misschien de helft. Maar omhoog is omhoog toch? Daarbij is angst is een slechte raadgever en wonen moet je toch. Dus verkoop je huis niet uit angst voor een crisis. Op de lange duur komt het altijd goed. Maar er zal vast wel weer eens een crisis komen, al is het misschien pas over tien jaar. Maar dan bent u wel ruimschoots op tijd door mij gewaarschuwd deze keer.

- + - + -

De woningmarkt in 2018.

De woningmarkt in 2018.

Waar politici uitkijken naar de Derde Dinsdag In September, kijken NVM makelaars altijd uit naar de Tweede Donderdag In Januari. Dan worden namelijk de transactiecijfers over het afgelopen jaar bekend gemaakt. En met de ontwikkelingen die daar uit af te lezen zijn kun je dan weer een verwachting voor het nieuwe jaar schetsen: 2018.

Negen procent.
Om met de deur in huis te vallen: in 2017 zijn de woningen gemiddeld 9% meer waard geworden. Huiswerkopdracht: bereken straks even hoeveel uw vermogen dus zonder inspanningen is toegenomen in 2017…  U mag nu even glimlachen. Tenminste, als u woningeigenaar bent. De gemiddelde woningwaarde in onze regio is daarmee op 255.000 euro gekomen. Gemiddeld over alle types woningen dus. Appartementen zitten nu op 175.000, tussenwoningen op 207.000, hoekwoningen op 248.000, tweekappers op 299.000 en vrijstaande woningen op 475.000 euro. For-the-record: een jaar geleden lag de gemiddelde transactieprijs nog op 229.000 euro.

Dus om dezelfde “gemiddelde” woning als vorig jaar te kunnen kopen moet u nu 26.000 euro meer op tafel leggen. Anders gezegd: u moet op dit moment ruim 2000 euro per maand sparen om de waardestijgingen te compenseren. Persoonlijk lukt mij dat bepaald niet en ik denk dat dat voor de meeste consumenten geldt. Het is dan ook niet gek dat woningzoekenden zo snel mogelijk een huis willen kopen.

Woningtekort.
De vraag is nu of deze prijsontwikkeling de lijn naar boven vast zal blijven houden. Zowel de NVM als wijzelf denken van wel. Alle omstandigheden die de vraag naar huizen bepalen stuwen de markt omhoog. Lees maar mee: de rente is nog steeds laag, de economie bloeit en groeit en er zijn te weinig huizen gebouwd in de afgelopen tien jaar door de crisis. Er komen de komende jaren ook niet voldoende woningen bij om aan de vraag te kunnen voldoen. Er is een gebrek aan vakmensen en voldoende bouwgrond. En de procedures van idee via bestemmingsplan tot bouwvergunning zijn tergend langzaam.

Het zal u dan ook niet verbazen dat het de verwachting is dat de gemiddelde transactieprijs (=woningwaarde) zal blijven toenemen. Voor 2018 prognotiseren wij alvast een 8%. En dat met een afnemend aantal transacties.

Herstel doorgeslagen.
Het aanbod wordt ook om een andere rare reden steeds krapper: verkopers zijn steeds terughoudender om hun huis te koop te zetten (u leest het goed). Door het krappe aanbod krijgen we als makelaars steeds vaker te horen dat de opdrachtgever vreest dat we de woning snel verkopen en ze dan zelf niets anders kunnen vinden. Bij een makelaar die de crisis nog heeft meegemaakt, vallen dan bijna de oren van het hoofd. Waren verkopers vroeger bang niet te kunnen verkopen, nu zijn ze bang dat we te snel verkopen. Het herstel is dus totaal doorgeslagen naar de andere kant. Helaas maken ze het zichzelf daardoor nog moeilijker, want dat betekent nog minder woningen om uit te kiezen. Een vicieuze cirkel die de prijzen nog verder op kan stuwen.

Het juiste huis vinden lijkt dan ook een steeds moeilijkere opgave te worden. Maar die angst is ongegrond. Wij hebben nog geen klanten gehad die niet tijdig iets anders konden vinden. Een kwestie van goed regelen. En daar kan een makelaar u dan ook uitstekend bij helpen. Wij zitten namelijk het dichtst bij het vuur en weten van vele woningen al dat ze op de markt gaan komen lang voordat ze op Funda staan. Aankoopbegeleiding wordt dan ook een belangrijk item in 2018.

- + - + -